Die Abrechnung der Heiz- und Nebenkosten bereitet alljährlich viel Kopfzerbrechen. Für Verwaltungen oder auch Privatpersonen, die eine oder mehrere Wohnungen vermieten, stellt sich die Frage, welche Kosten denn überhaupt zu den Nebenkosten gehören. Grundsätzlich gilt: Zu den Nebenkosten zählen ausschliesslich Kosten, die mit dem Gebrauch der Mietsache im Zusammenhang stehen.
Es gilt zu beachten, dass der Mieter Nebenkosten nur bezahlen muss, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden sind. Sind keine Nebenkosten aufgeführt, so gehen Gesetz und Rechtsprechung davon aus, dass diese mit dem Mietzins abgegolten sind.
Zu den wichtigsten Nebenkostenpositionen zählen Heizungs- und Warmwasserkosten. Sie fallen in der Nebenkostenabrechnung betragsmässig am stärksten ins Gewicht. Weil sie zudem starken preislichen Schwankungen unterliegen, werden sie vom Vermieter vorzugsweise vertraglich als Nebenkosten ausgewiesen.
Die Nebenkosten werden in der Regel im Verhältnis der Wohnflächen auf die Mieter verteilt. Eine Ausnahme bilden dabei die Kabel-TV-Fernsehgebühren.
Bei Neubauten müssen seit 1998 verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen erstellt werden (Energiegesetz vom 26. Juni 1998). Rund ein Drittel der Kantone verlangen diese auch für Altbauten. Erkundigen Sie sich bei der kantonalen Energiefachstelle, ob Sie die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung individuell abrechnen müssen.
Alternativ kann der Vermieter die Nebenkosten pauschal mit dem Mieter vereinbaren. Als Pauschalbetrag gilt dabei der Durchschnitt der Heiz- und Nebenkosten, die in den drei letzten Jahren entstanden sind. Aber Vorsicht: Der Vermieter kann vom Mieter nicht sofort eine Nachzahlung verlangen, wenn die Pauschale mit der Zeit die effektiven Kosten nicht mehr deckt. Er muss wieder drei Jahre abwarten, bis er einen Durchschnittswert hat, den er mit der aktuellen Pauschale vergleichen kann. Ist dieser Wert höher, kann der Vermieter die Pauschale um den Differenzbetrag erhöhen. Die höhere Pauschale ist dem Mieter unter Beachtung der Fristen und Termine gemäss Gesetz auf dem amtlichen Mietzinsanpassungsformular begründet mitzuteilen.
